Роскошь больше не обязательно выглядит как дворец, мраморный холл и золотой логотип на входе.

В Москве она может скрываться за фасадом камерного клубного дома, выходить на набережную собственной террасой или начинаться с ресторана на первом этаже. В Сочи новая роскошь звучит иначе: море, приватность, wellness, собственная инфраструктура, архитектура и ощущение курорта, из которого не нужно никуда уезжать.

Именно поэтому вопрос «кто строит новую роскошь в Москве и Сочи» сегодня уже нельзя свести к списку самых известных девелоперов.

Новая luxury-реальность создается коллективно. Ее формируют девелоперы и архитекторы, отельеры и рестораторы, дизайнеры и управляющие компании, авторы культурных концепций и предприниматели, которые понимают: состоятельному человеку все меньше нужна просто дорогая вещь или большая квартира.

Ему нужен сценарий жизни.

И Москва со своей городской энергией и Сочи со своей курортной природой становятся двумя главными лабораториями этого нового российского luxury.

Новая роскошь: почему квадратные метры больше не главный показатель

Еще несколько лет назад элитная недвижимость продавала прежде всего площадь, адрес и вид из окна.

Сегодня этого недостаточно.

Покупатель премиальной недвижимости хочет понимать, что находится за дверью квартиры: кто будет управлять домом, где можно позавтракать, есть ли private dining, wellness, фитнес, сервис, культурная программа, зеленая территория, инфраструктура для детей, клубное сообщество.

Это хорошо видно по московскому рынку.

По данным «Метриума» на октябрь 2026 года, в столице строится около 9,6 млн кв. м жилья бизнес-класса и выше. В премиальном сегменте представлены 44 девелопера, а суммарный объем строительства составляет около 2,7 млн кв. м.

При этом рынок становится все более концентрированным вокруг проектов, которые продают не столько квартиру, сколько определенный образ жизни.

По оценке РБК, в 2026 году на рынок Москвы планируется вывести 2,45 млн кв. м жилья бизнес- и элитного сегментов в составе 83 жилых комплексов. В начале 2026 года доля бизнес- и элитного жилья в структуре новых запусков достигла 67%.

То есть новая роскошь перестала быть маленькой нишей.

Она становится одним из главных направлений развития современной Москвы.

Москва: город, где роскошь становится архитектурой

Столичный luxury сегодня особенно интересен тем, что конкурируют здесь уже не только квадратные метры.

Конкурируют идеи.

Одним из заметных игроков остается MR — девелопер, который последовательно делает ставку на архитектуру, дизайн и искусство как часть продукта. В портфеле компании есть премиальные проекты Symphony 34, VEER, JOIS, CITYZEN, а в сегменте MR Private — NICOLE и LUCE. Последний, например, строится как диалог современной архитектуры с историческим контекстом Знаменки и соседних памятников Москвы.

Это важный симптом времени.

Дом больше не должен просто выглядеть дорого.

Он должен иметь авторство.

Архитектор становится почти таким же важным именем, как девелопер. Интерьер превращается в продолжение архитектурной концепции. А общественные пространства начинают работать как полноценная культурная среда.

Capital Group: роскошь как городская коллекция

Другой заметный пример — Capital Group.

В 2026 году компания одновременно развивает несколько проектов высокого ценового сегмента. В апреле стартовали продажи премиального дома МАСТЕРС, а в Хамовниках развивается клубный дом «Узоры». В элитном сегменте компания также запустила «Дом Спорта».

МАСТЕРС особенно показателен: всего за первые два месяца продаж он собрал 62 договора участия в долевом строительстве общей площадью 5,2 тыс. кв. м — почти половину всех сделок в новых премиальных и элитных проектах Москвы за этот период.

А «Бадаевский» демонстрирует уже другой подход — когда жилой проект становится частью городской достопримечательности. В сентябре 2026 года Capital Group ввела в эксплуатацию первую, западную, часть комплекса. Одновременно девелопер создал для проекта собственную коллекцию мебели, текстиля, посуды и освещения совместно с российскими дизайнерами.

Это и есть новая формула luxury:

не купить готовый предмет роскоши, а жить внутри среды, которая сама становится коллекционным объектом.

Кто еще формирует московскую роскошь

В столице невозможно говорить о новой luxury-среде только через несколько компаний.

Среди заметных игроков премиального и элитного рынка также работают Sminex, «Донстрой», «Мангазея», Vesper, PIONEER, HUTTON, Level Group, FORMA, STONE, MR, Capital Group и другие девелоперы.

При этом рынок становится все более конкурентным именно на уровне продукта.

Показательно, что в первом полугодии 2026 года в Москве стартовали продажи сразу в 11 комплексах элитного и делюкс-класса — против двух за аналогичный период 2025 года.

Это означает, что у состоятельного покупателя появляется выбор.

А когда появляется выбор, одной фразы «элитный дом» уже недостаточно.

Нужно объяснить, почему именно этот дом достоин внимания.

Роскошь выходит за пределы квартиры

Самое интересное происходит тогда, когда девелопер перестает мыслить одним зданием.

В современном luxury-проекте важен весь маршрут человека.

Он выходит из квартиры.

Спускается в лобби.

Заказывает кофе.

Идет в спортзал.

Проводит встречу в приватной гостиной.

Ужин проходит в ресторане.

На выходных появляется возможность воспользоваться spa.

Дети находятся в собственной инфраструктуре.

И все это находится внутри одного управляемого пространства.

Именно поэтому современный премиальный девелопмент все больше напоминает гостиничный бизнес.

Граница между luxury residence и пятизвездочным отелем постепенно становится все менее заметной.

Сочи: новая столица курортной роскоши

Если Москва строит новую роскошь вокруг архитектуры, приватности и городской инфраструктуры, то Сочи добавляет к ним главный ресурс — природу.

Море.

Горы.

Субтропический климат.

И возможность жить в курорте круглый год.

В 2026 году премиальный гостиничный сегмент Сочи заметно вырос. По данным администрации курорта, количество пятизвездочных объектов увеличилось с 26 до 34 — на 30% за год. В городе реализуется более 62 крупных инвестиционных проектов общей стоимостью около 702 млрд рублей, причем 44 из них связаны с гостиничной отраслью.

Это уже не просто рынок отелей.

Это формирование новой курортной экономики.

Mantera: когда отель становится экосистемой

Один из самых показательных примеров — группа Mantera.

Ее проект Mantera Supreme Seaside в Сириусе соединяет пятизвездочный отель класса люкс и клубные резиденции. Комплекс занимает 6 га, включает 400 номеров, 11 ресторанов и баров, 11 бассейнов, spa, детский клуб и трехгектарный субтропический парк.

Но важен здесь не перечень удобств.

Важна сама идея.

Гость получает не просто номер с видом на море. Он получает маленький автономный мир.

Внутри него есть все, что нужно для нескольких дней, нескольких недель или полноценной жизни.

Резиденции Mantera Residence развивают ту же концепцию: приватное жилье становится частью гостиничной экосистемы с сервисом, ресторанами, spa и другими объектами инфраструктуры.

Это одна из самых заметных тенденций новой курортной роскоши.

Роскошь становится сервисом

Самая дорогая часть luxury-опыта постепенно перестает быть материальной.

Это время.

Возможность не решать бытовые вопросы.

Не заниматься обслуживанием недвижимости.

Не искать ресторан.

Не организовывать wellness.

Не думать о трансфере.

Не выбирать, где провести вечер.

За человека все это делает экосистема.

Именно поэтому новая роскошь все чаще измеряется не количеством комнат, а количеством решенных заранее задач.

GRAVION: Сочи становится рынком «коллекционной» недвижимости

Еще один интересный игрок — GRAVION, известный премиальными проектами в Москве и вышедший на рынок Сочи с проектом SIALIA.

Пятизвездочный комплекс Cosmos Selection Сочи Сиалия строится в Адлере. В феврале 2026 года Банк ДОМ.РФ сообщил об открытии проектного финансирования на 35,5 млрд рублей. Общая площадь проекта должна составить 107 тыс. кв. м, а сам комплекс позиционируется как всесезонный курорт с wellness- и longevity-инфраструктурой.

Сам GRAVION уже объединяет в своем портфеле московские и сочинские проекты, включая SIALIA.

И здесь появляется особенно интересное слово — коллекционная недвижимость.

В классическом понимании коллекционер покупает произведение искусства, часы или редкий автомобиль, потому что объект обладает характеристиками, которые трудно повторить.

В новой недвижимости логика похожая.

Ценность создают:

• уникальная локация;
• архитектура;
• ограниченность предложения;
• приватность;
• сервис;
• дизайн;
• видовые характеристики;
• качество управления;
• репутация девелопера;
• инфраструктура;
• возможность использовать объект не только как инвестицию, но и как часть собственного образа жизни.

Именно такая модель становится все заметнее в Сочи.

Почему первая линия больше не решает все

Еще недавно главным аргументом сочинской недвижимости была формула:

«Первая линия + море = luxury».

Сегодня рынок стал сложнее.

Исследование предпочтений инвесторов премиальной гостиничной недвижимости, проведенное GRAVION совместно с «НДВ Супермаркет недвижимости», показывает, что первая береговая линия перестала входить в тройку главных критериев выбора. Все большее значение получает наличие опытной управляющей компании.

И это логично.

Можно купить апартаменты в прекрасном месте, но если сервис работает плохо, инфраструктура быстро устаревает, а управление не соответствует цене, ощущение luxury исчезает.

Получается новая иерархия:

локация → архитектура → сервис → управление → инфраструктура → впечатления.

Причем все элементы должны работать одновременно.

Сочи превращается в город больших многофункциональных проектов

Еще одна важная тенденция — укрупнение.

Новые сочинские проекты все чаще объединяют:

• гостиницу;
• резиденции;
• рестораны;
• spa;
• wellness;
• спортивную инфраструктуру;
• конференц-пространства;
• магазины;
• сервисные функции;
• развлечения.

По данным «Ведомостей Юг», именно крупные многофункциональные комплексы постепенно меняют структуру курорта, заменяя разрозненные объекты единой инфраструктурой.

Это приближает Сочи к международной модели luxury-resort destination.

То есть к месту, куда едут не просто «на море».

Едут за определенным образом жизни.

Москва и Сочи: две разные версии одной роскоши

На первый взгляд эти рынки противоположны.

Москва — стекло, камень, галереи, рестораны, бизнес и архитектура.

Сочи — море, горы, солнце, spa и курортный ритм.

Но если посмотреть глубже, у них появляется удивительно много общего.

По сути, обе столицы новой российской роскоши продают одно и то же.

Не квадратные метры. Не мрамор. Не золотые краны.

Они продают возможность жить определенным образом.

Рестораторы тоже строят новую роскошь

Было бы ошибкой считать, что новая роскошь создается только девелоперами.

В Москве огромную роль играет гастрономия.

Только за первую половину 2026 года в столице появилось множество новых ресторанных проектов, среди которых — проекты Александра Раппопорта, Novikov Group и других заметных ресторанных команд. РБК Стиль отдельно выделяет такие открытия, как «Машенька», «ИНО», IMA, Motto Azabu, Savras и другие проекты.

При этом ресторан все чаще становится не просто местом, где едят.

Он становится социальной сценой.

Здесь встречаются люди из одной среды.

Здесь формируются тренды.

Здесь появляется визуальный язык нового статуса.

Именно поэтому в современном luxury ресторан может быть настолько же важен, как фасад здания.

Что происходит с понятием статуса

Главная перемена заключается в том, что статус становится менее демонстративным.

Новая роскошь не обязательно должна кричать.

Она может быть камерной.

Частной.

Почти незаметной для прохожего.

Но при этом внутри все будет продумано до мельчайших деталей.

Хороший материал.

Редкий камень.

Авторская мебель.

Архитектура, которую узнает профессионал.

Ресторан, о котором знают «свои».

Spa, куда не нужно ехать через весь город.

Сервис, который запоминает предпочтения.

Именно поэтому quiet luxury оказался не просто модным термином, а удобным описанием более глубокого изменения потребительской культуры.

Чем состоятельнее покупатель, тем меньше ему нужно доказывать окружающим, сколько стоит его жизнь.

Кто на самом деле строит новую роскошь

Если убрать названия компаний и посмотреть на рынок сверху, окажется, что новая роскошь создается сразу несколькими группами.

Девелоперы

Они создают физическую основу — дома, резиденции, отели и целые территории.

Архитекторы

Они превращают дорогой объект в узнаваемый объект культуры.

Дизайнеры

Создают тот самый визуальный язык, по которому считывается качество.

Отельеры и управляющие компании

Превращают недвижимость в сервис.

Рестораторы

Создают социальную и гастрономическую инфраструктуру.

Художники и культурные институции

Добавляют смысл, историю и эмоциональную ценность.

Технологические компании

Делают возможными персонализацию, умный дом, цифровой concierge и бесшовный сервис.

И наконец — сам клиент

Именно он окончательно определяет, какая модель роскоши останется востребованной.

Главный ресурс новой роскоши — время

Пожалуй, именно здесь Москва и Сочи сходятся сильнее всего.

Человек покупает дорогую недвижимость не только ради площади.

Он покупает возможность не тратить время на лишнее.

Не заниматься ремонтом.

Не искать мастера.

Не думать о парковке.

Не выбирать фитнес-клуб.

Не организовывать трансфер.

Не тратить вечер на поиск хорошего ресторана.

Не беспокоиться о содержании курортной резиденции.

В идеальной модели все работает само.

И именно это становится настоящей роскошью XXI века.

Что будет дальше

Можно ожидать, что конкуренция между проектами Москвы и Сочи будет становиться все более похожей на конкуренцию между luxury-брендами.

Побеждать будет не тот, кто просто построит дороже.

Побеждать будет тот, кто создаст более убедительный мир.

В Москве это будет мир архитектуры, культуры, гастрономии и private service.

В Сочи — мир природы, wellness, отельного сервиса, спорта и курортных впечатлений.

При этом границы между двумя форматами постепенно будут исчезать.

Московский девелопер выходит в Сочи.

Сочинский отельер развивает собственные резиденции.

Ресторан превращается в часть жилого комплекса.

Отель становится инвестиционным продуктом.

А квартира начинает работать почти как private hotel.

FAQ: кто строит новую роскошь в Москве и Сочи?

Кто сегодня является главным игроком на рынке новой роскоши в Москве?

Единственного лидера нет. Среди заметных девелоперов премиального и элитного сегмента — MR, Capital Group, Sminex, «Донстрой», «Мангазея», Vesper, FORMA, Level Group, PIONEER, STONE и другие компании. Рынок отличается высокой конкуренцией и большим количеством новых проектов.

Какие компании формируют новую роскошь в Сочи?

Среди заметных игроков — Mantera, GRAVION и крупные гостиничные операторы. Особенно активно развивается формат многофункциональных комплексов, объединяющих гостиницу, резиденции, рестораны, wellness и другие сервисы.

Что такое новая роскошь?

Это модель потребления, в которой стоимость определяется не только ценой объекта, но и качеством среды: архитектурой, приватностью, сервисом, дизайном, гастрономией, wellness, управлением и уникальностью опыта.

Почему luxury-недвижимость все больше напоминает отель?

Потому что состоятельный покупатель хочет получать сервис, а не только владеть квадратными метрами. Современные проекты все чаще объединяют жилье с гостиничной инфраструктурой и профессиональным управлением.

Что важнее в Сочи — море или сервис?

Море остается огромным преимуществом, но уже не является единственным критерием. Исследования рынка показывают растущую роль управляющей компании, качества сервиса и инфраструктуры.

Почему wellness стал частью новой роскоши?

Потому что luxury постепенно смещается от демонстрации богатства к качеству жизни. Spa, спорт, восстановление, превентивная медицина и longevity становятся частью премиального продукта наряду с архитектурой и гастрономией.

Вместо эпилога: роскошь, которую невозможно сфотографировать

У старой роскоши был простой язык.

Она говорила о цене.

О размере.

О бренде.

О редкости.

У новой роскоши язык гораздо тише.

Она говорит о времени, приватности, здоровье, качестве среды, красивой архитектуре, хорошем сервисе и возможности жить так, чтобы лишние заботы исчезали сами собой.

И именно поэтому ответ на вопрос «кто строит новую роскошь в Москве и Сочи» оказывается шире списка девелоперов.

Ее строят те, кто умеет соединить недвижимость с гостиничным сервисом, архитектуру — с искусством, ресторан — с культурой, wellness — с образом жизни, а дорогой объект — с эмоцией.

Москва в этой гонке создает новую городскую роскошь.

Сочи — новую курортную.

А между ними формируется совершенно особый российский luxury-код, где главным символом статуса становится уже не демонстрация богатства.

А возможность жить красиво, приватно и без лишнего шума.